DPH pri nájme nehnuteľnosti

Množstvo podnikateľov, resp. obchodných spoločností sa v dnešnej neistej dobe pozastavuje nad otázkou, či zahrnúť akúkoľvek nehnuteľnosť do svojho majetku a následkov vyplývajúcich z takéhoto kroku. V prípade, že sa obchodná spoločnosť alebo fyzická osoba podnikateľ pre tento krok rozhodne,  jednou z možností je túto nehnuteľnosť prenajať. Otázne je kedy a či sa vôbec na nájom nehnuteľnosti vzťahuje daň z pridanej hodnoty.

V zmysle ustanovenia § 38 odsek 3 zákona 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty platí prezumpcia, že nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je oslobodený od dane. Platiteľ dane sa však môže rozhodnúť, že nájom oslobodený od dane nebude. Zákon pre takéto rozhodnutie nestanovuje konkrétnu formu, tzn. nemusí byť vykonané písomne alebo inak a to, či daň uplatňovať bude alebo sa rozhodne ponechať nájom od dane oslobodený, sa najčastejšie posúdi pri uplatnení dane k nájmu v zmluve alebo konkludentne, t.j. priamo uplatnením resp. neuplatnením dane k platbe za nájom. Navyše, zákon nezakazuje, aby sa prenajímateľ rozhodol pri nájme niektorej nehnuteľnosti DPH uplatní, a pri inej nehnuteľnosti prenajímateľa bude nájom oslobodený od dane.

Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti od dane nie je oslobodený, ak:

  •  ide o nájom v ubytovacích zariadeniach (ubytovacie služby)
  •  ide o nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel
  •  ide o nájom trvalo inštalovaných zariadení a strojov
  • ide o nájom bezpečnostných schránok.

Kedy však nie je možné daň z pridanej hodnoty k nájmu uplatniť?

Daň z pridanej hodnoty sa nemôže uplatňovať k nájmu nikdy, ak nájomca nehnuteľnosti je osoba iná ako zdaniteľná osoba (napr. občan – súkromná osoba). V takomto prípade bude nájom vždy od dane oslobodený. Obdobne tomu bude aj v prípade, ak vlastník nehnuteľnosti nie je platiteľom dane z pridanej hodnoty. V takomto prípade nemôže nikdy k nájomnému uplatňovať daň z pridanej hodnoty. To platí aj v prípade ak vlastník nehnuteľnosti poverí inú osobu (nie svojho zamestnanca) na vykonávanie úkonov súvisiacich s výberom nájmu alebo obdobnou správou nehnuteľnosti a tento by mal účtovať nájomcovi (platiteľovi dane z pridanej hodnoty) k nájomnému daň z pridanej hodnoty. Je potrebné uviesť, že takýto príjem z nájmu nie je príjmom poverenej osoby, ale osoby, ktorá ju na úkony súvisiace s nehnuteľnosťou poverila.

Riziko môže preto vzniknúť práve v prípade, ak poveríte správou Vašich nehnuteľností tretiu osobu, ktorá nie je Vašim zamestnancom – správcu (živnostníka alebo spoločnosť).

Totiž, ak správca (tretia osoba) za Vás vystavuje faktúry za nájom, musíte zvážiť právne riziká. V prípade, aj keď správca Vašich nehnuteľnosti je platcom DPH, nie je oprávnený k fakturovanému nájomnému pripočítavať DPH – práve z dôvodu, že príjem z nájmu je príjmom prenajímateľa, nie správcu budovy. Ak by správca napriek tomu DPH vo faktúrach za nájom uplatňoval voči nájomcom, na základe tohto by si nájomca odpočítaval voči nemu uplatnenú DPH neoprávnene. Takto uplatnenú daň by nebol nájomca oprávnený si odpočítať.

 

Ilustračné foto: StuartMiles at FreeDigitalPhotos.net

Komentáre