Čo čaká menšinového spoluvlastníka pri nakladaní so spoločnou vecou

Podielové spoluvlastníctvo je častým právnym inštitútom najmä pri nehnuteľnostiach. Zákon nevylučuje podielové spoluvlastníctvo aj pri hnuteľných veciach, avšak je to výnimočný jav.

Povedzme si teraz niečo o tom ako sa nakladá so spoločnou vecou spoluvlastníkmi. V prvom rade je potrebné rozdeliť úkony týkajúce sa spoločnej veci na dve formy:

Ad 1) hospodárenie so spoločnou vecou

Ad 2) dôležitá zmena spoločnej veci

Od toho, do akej skupiny patrí úkon spoluvlastníkov, sa odvíja rozhodovanie o spoločnej veci. Jedine v prípade dôležitej zmeny spoločnej veci môžu prehlasovaní minoritní spoluvlastníci žiadať súd o rozhodovaní o spoločnej veci. Pri hospodárení so spoločnou vecou platí princíp majoritného rozhodovania o spoločnej veci absolútne.

 

Ad 1) Hospodárenie so spoločnou vecou

O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.

Pokiaľ teda ide o hospodárenie so spoločnou vecou, vždy rozhodnú vlastníci disponujúci s podielmi, ktoré tvoria väčšinu. Minoritný spoluvlastník v tomto prípade sa musí rozhodnutiu majoritného spoluvlastníka podvoliť a nemá právny nárok domáhať sa zmeny rozhodnutia majoritného spoluvlastníka súdom.

Rozhodovanie o hospodárení so spoločnou vecou nemá zákonom stanovený proces ako takéto rozhodovanie formálne prebieha. Preto sa nevyžaduje ani písomná forma pre rozhodnutie spoluvlastníkov, ani žiadna iná forma rozhodnutia o hospodárení.

 Proces rozhodovania o hospodárení však nemôže prebehnúť len rozhodnutím majoritného spoluvlastníka bez toho, aby mal minoritný spoluvlastník možnosť zúčastniť sa rozhodovacieho procesu. Rozhodnutie majoritného spoluvlastníka prijaté bez akejkoľvek účasti minoritného spoluvlastníka na rozhodovacom procese je absolútne neplatným právnym úkonom. To platí aj vtedy, ak minoritný spoluvlastník má minimálny spoluvlastnícky podiel, čím de facto nemôže ovplyvniť prijaté rozhodnutie majoritného spoluvlastníka (pozri: rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3 Cdo 162/2004).

Pojem hospodárenie so spoločnou vecou nerozlišuje, či ide o rozhodovanie o bežnej veci alebo o výnimočnom úkone týkajúcom sa spoločnej veci. Ide napr. o prenajatie veci, o jej údržbu, opravu, úpravu, používanie, nakladanie a pod.).

V zmysle zákona sú z právnych úkonov týkajúcich sa spoločnej veci oprávnení a povinní všetci spoluvlastníci spoločne a nerozdielne. To znamená, že aj keď majoritný spoluvlastník rozhodne o oprave veci, pomerné náklady podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu znáša aj minoritný spoluvlastník.

Súdna prax je jednoznačná v tom zmysle, že pod hospodárenie so spoločnou vecou patrí aj rozhodovanie o prenájme nehnuteľností, resp. jej časti. Pokiaľ je prijaté rozhodnutie o prenájme nehnuteľností, napriek nesúhlasnému stanovisku minoritného spoluvlastníka, patrí nájomné príslušné podľa podielov, aj minoritnému spoluvlastníkovi. O tom, že nejde o hospodárenie so spoločnou vecou by sa dalo uvažovať v prípade, ak by sa rozhodovaním o prenájme nehnuteľnosti zmenil aj jej doterajší účel – napr. nehnuteľnosť, kde trvalo býval minoritný spoluvlastník sa má podľa rozhodnutia majoritného spoluvlastníka prenajať za účelom otvorenia obchodnej prevádzky nového nájomcu.

Ad 2) Dôležitá zmena spoločnej veci

Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o zmene rozhodol súd.

O dôležitú zmenu spoločnej veci ide najmä vtedy, keď sa zmení jej podstata či funkcia.

Tento pojem však treba vykladať s prihliadnutím na konkrétne okolnosti daného prípadu, a to v závislosti od povahy, druhu, hodnoty a ekonomického určenia predmetu spoluvlastníctva tak, aby navrhovanou úpravou nedošlo k porušeniu práv a oprávnených záujmov ostatných spoluvlastníkov, alebo aby dôležitá zmena spoločnej veci bola na prospech spoluvlastníkov.

Záver:

Treba podotknúť, že aj keď v prípade rozhodnutia o hospodárení nemá minoritný spoluvlastník vplyv na prijatie rozhodnutia, môže využiť právo domáhať sa zrušenia podielového spoluvlastníctva. Zrušenie podielového spoluvlastníctva je právom každého spoluvlastníka bez ohľadu na výšku jeho spoluvlastníckeho podielu. 

 

Ilustračné foto: Pixabay

Komentáre